テナントで「定期借家契約」の場合の２つのチェックポイント！

こんなテーマに関する記事です。

フランチャイズで、事業を開始する際に、
　店舗
を借りる際には、
　賃貸借契約
を取り交わすことになります。

賃貸借契約の際には、
　「普通借家契約」
もしくは、
　「定期借家契約」
のいずれかの契約を取り交わすことになります。

ここでは、特に、
「定期借家契約」の場合の注意点
について記載します。

「定期借家契約」でテナント契約をする場合には、
　「中途解約の特約」
に関する点と、
　「契約期間」
について、チェックすることが重要になります。

「定期借家契約」とは？

「定期借家契約」の特徴としては、
　契約期間が満了になったら、契約は、終了
となり、引き続き、契約をする場合は、
　改めて契約と取り交わす
という点にあります。

また、契約を継続しない場合、
　オーナー（貸主）側の正当事由は不要
ということが、「定期借家契約」の特徴となります。

それに対して、「普通借家契約」の場合、契約期間の満了後、
　オーナー（貸主）からの解約申入れには正当事由が必要
となります。

ですので、「定期借家契約」は、従来の「普通借家契約」に比べると、　オーナー（貸主）側に有利な面があります。
（逆に、従来の「普通借家契約」は、契約満了時に、オーナー（貸主）に正当事由がないと解約できないので、オーナー（貸主）にとっては、不利な契約と言えます。）

テナントを借りる際の「定期借家契約」の注意点

「定期借家契約」で、テナントを借りる際には、
　・「中途解約の特約」
　・「契約期間」
について、チェックしましょう。

「中途解約の特約」について

「定期借家契約」の場合、
　「中途解約の特約」
の記載がないと、
　契約期間内での中途解約ができない
という契約内容になります。

ですので、万が一、
　テナントが手狭になった、
あるいは、
　事業の継続が困難になった、
などの理由で、そのテナントを退出する必要に迫られた場合でも、中途解約ができないという状況になり、結果、契約期間の賃料を支払うことになってしまう為、かなりのリスクがあります。

これは、貸主側も同様で、自らの都合による解約はできないとされます。

ですので、万が一の場合も想定して、「定期借家契約」の契約内容に、
　「中途解約の特約」
に関する事項があるかを必ずチェックしましょう。

「契約期間」について

「定期借家契約」において、「契約期間」は、非常に重要です。

つまり、
　「契約期間」の満了時
には、貸主都合で、契約を終了することができますので、契約期間が短いと、例えば、テナントを借りる際にかけた費用などが、採算にあわなくなるというリスクがあります。

事業用の物件を、「定期借家契約」で借りる際は、2年とか3年などの短い期間の契約は避けたほうが良いと言えます。
（ちなみに、住居用の物件の場合は、２～3年の「定期借家契約」というのは、ありえます）

もちろん、契約期間が長い場合は、上記に記載したように、途中で解約できるように、
　「中途解約の特約」
の状況を盛り込むことが重要になってきます。

また、中途解約の際の条件に関して、
　借主側のリスク
がないかどうかも、細かくチェックしましょう。

テナント物件の賃貸の場合、通常、不動産会社が仲介することになりますが、不動産会社によっては、
　契約内容をしっかりと説明しない
という場合や、
　そもそも、契約書の内容について、しっかりと記載されていない
といった場合が結構見受けられます。

そういった場合、結局、解約、退去の際に、トラブルに発展する可能性もある為、仲介を依頼する不動産会社が、しっかりした先かどうかもチェックしましょう。

さいごに

テナントを借りる際には、
　その際に取り交わす「賃貸契約書」の内容
をしっかりと確認するとともに、上記に記載したような
　「定期借家契約」
の場合には、賃貸期間に関する条件が定められていますので、要注意です。

その場所で、長期的なビジネスを考える際には、
　事業運営上のリスク
ともなりますので、内容によっては、貸主との交渉をしたほうが良いケースもあります。

逆に、事情による中途解約の場合も想定して、契約書には、その際の条件についても、細かく記載をしておいたほうが良いと言えます。

以上、テナントで「定期借家契約」の場合の２つのチェックポイントについての説明でした。