定期借家契約でテナントを借りる際の、
注意点
あれば知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
定期借家契約の場合の注意点である、「中途解約の特約」と「契約期間」について記載しています。
フランチャイズで、事業を開始する際に、
店舗
を借りる際には、
賃貸借契約
を取り交わすことになります。
賃貸借契約の際には、
「普通借家契約」
もしくは、
「定期借家契約」
のいずれかの契約を取り交わすことになります。
ここでは、特に、
「定期借家契約」の場合の注意点
について記載します。
「定期借家契約」でテナント契約をする場合には、
「中途解約の特約」
に関する点と、
「契約期間」
について、チェックすることが重要になります。
「定期借家契約」とは?
「定期借家契約」の特徴としては、
契約期間が満了になったら、契約は、終了
となり、引き続き、契約をする場合は、
改めて契約と取り交わす
という点にあります。
また、契約を継続しない場合、
オーナー(貸主)側の正当事由は不要
ということが、「定期借家契約」の特徴となります。
それに対して、「普通借家契約」の場合、契約期間の満了後、
オーナー(貸主)からの解約申入れには正当事由が必要
となります。
ですので、「定期借家契約」は、従来の「普通借家契約」に比べると、 オーナー(貸主)側に有利な面があります。
(逆に、従来の「普通借家契約」は、契約満了時に、オーナー(貸主)に正当事由がないと解約できないので、オーナー(貸主)にとっては、不利な契約と言えます。)
テナントを借りる際の「定期借家契約」の注意点
「定期借家契約」で、テナントを借りる際には、
・「中途解約の特約」
・「契約期間」
について、チェックしましょう。
「中途解約の特約」について
「定期借家契約」の場合、
「中途解約の特約」
の記載がないと、
契約期間内での中途解約ができない
という契約内容になります。
ですので、万が一、
テナントが手狭になった、
あるいは、
事業の継続が困難になった、
などの理由で、そのテナントを退出する必要に迫られた場合でも、中途解約ができないという状況になり、結果、契約期間の賃料を支払うことになってしまう為、かなりのリスクがあります。
これは、貸主側も同様で、自らの都合による解約はできないとされます。
ですので、万が一の場合も想定して、「定期借家契約」の契約内容に、
「中途解約の特約」
に関する事項があるかを必ずチェックしましょう。
「契約期間」について
「定期借家契約」において、「契約期間」は、非常に重要です。
つまり、
「契約期間」の満了時
には、貸主都合で、契約を終了することができますので、契約期間が短いと、例えば、テナントを借りる際にかけた費用などが、採算にあわなくなるというリスクがあります。
事業用の物件を、「定期借家契約」で借りる際は、2年とか3年などの短い期間の契約は避けたほうが良いと言えます。
(ちなみに、住居用の物件の場合は、2~3年の「定期借家契約」というのは、ありえます)
もちろん、契約期間が長い場合は、上記に記載したように、途中で解約できるように、
「中途解約の特約」
の状況を盛り込むことが重要になってきます。
また、中途解約の際の条件に関して、
借主側のリスク
がないかどうかも、細かくチェックしましょう。
テナント物件の賃貸の場合、通常、不動産会社が仲介することになりますが、不動産会社によっては、
契約内容をしっかりと説明しない
という場合や、
そもそも、契約書の内容について、しっかりと記載されていない
といった場合が結構見受けられます。
そういった場合、結局、解約、退去の際に、トラブルに発展する可能性もある為、仲介を依頼する不動産会社が、しっかりした先かどうかもチェックしましょう。
さいごに
テナントを借りる際には、
その際に取り交わす「賃貸契約書」の内容
をしっかりと確認するとともに、上記に記載したような
「定期借家契約」
の場合には、賃貸期間に関する条件が定められていますので、要注意です。
その場所で、長期的なビジネスを考える際には、
事業運営上のリスク
ともなりますので、内容によっては、貸主との交渉をしたほうが良いケースもあります。
逆に、事情による中途解約の場合も想定して、契約書には、その際の条件についても、細かく記載をしておいたほうが良いと言えます。
以上、テナントで「定期借家契約」の場合の2つのチェックポイントについての説明でした。